Chiusura Centro Sportivo Don Orione: facciamo due conti – di Caterina Grimaldi

Sui social vogheresi molti cittadini si sono espressi in merito alla notizia della chiusura del Centro Sportivo di Strada Granella, chi dichiarandosi dispiaciuto oppure auspicando l’intervento di una cordata di imprenditori oppure proponendo un azionariato diffuso, chi dichiarandosi indifferente ritenendo la questione unicamente un affare privato della Congregazione Don Orione.

Tenendo conto di queste opinioni, in attesa di conoscere il punto di vista dell’Amministrazione Comunale in risposta all’interpellanza presentata dal M5S, ho voluto esaminare la questione da un punto di vista puramente immobiliare, poiché l’Amministrazione Barbieri nel 2015 ha annunciato che nel 2018 avrebbe provveduto alla revisione del PGT.

Pertanto ho sviluppato alcuni dati che devono essere, ovviamente, considerati di larga massima e frutto di valutazioni assolutamente personali ma, a mio avviso, utili a inquadrare la dimensione del problema.

Dato N. 1 – La vendita del Centro Sportivo viene esposta in € 1.600.000;

Dato N. 2 – La superficie complessiva dell’area è stimabile in circa 30.000 m2 e la Superficie di Pavimento dei fabbricati è stimabile in circa 2.000 m2;

Dato N. 3 – Il PGT vigente classifica l’area “ATTREZZATURA SPORTIVA”;

Dato N. 4 – Il Comune di Voghera ha valutato ai fini IMU un valore di mercato di queste aree “fabbricabili” pari a 10 €/m2 per le attrezzature sportive all’aperto e 15 €/m2 per le attrezzature sportive al coperto (si veda TAB. 1 ZONE DI COMPLETAMENTO/SERVIZI Delibera Giunta Comunale N. 60 del 25/06/2014 IMU 2014);

Dato N. 5 – La stima del valore complessivo delle sole aree del Centro Sportivo risulterebbe, quindi, pari a € 300.000;

Dato N. 6 – Attribuendo un valore massimo alle strutture sportive al coperto pari a 300 €/m2 (data la vetustà/inagibilità delle stesse), il valore complessivo dei soli fabbricati risulterebbe pari a € 600.000;

Dato N. 7 – La sommatoria del valore delle aree e del valore dei fabbricati ammonterebbe, pertanto, a € 900.000.

La domanda che a questo punto ci si pone è la seguente: come si giustifica la maggiore valutazione dell’area del Centro Sportivo che da € 300.000 passa a € 1.000.000, ovvero da 10 €/m2 a 33 €/m2?

Una possibile risposta si può trovare esaminando la TAB. 2 ZONE DI ESPANSIONE della delibera sopra citata, laddove alla voce A) PIANI ATTUATIVI DA CONVENZIONARE, i valori minimi delle aree si attestano tra i 32 e i 35 €/m2, aree con una potenzialità edificatoria di circa 18.000 mc e di circa 6.000 m2 di pavimento.

Ora, se a questi dati si pone in parallelo l’esame della distribuzione in Italia delle attività svolte dalla Congregazione, si può notare che tra le circa 100 strutture esistenti, il 98% ha destinazione prevalentemente assistenziale, di accoglienza, di istruzione e di soggiorno.

Le strutture sportive, in tutta Italia, risultano essere solo 2: a Roma il Centro Ricreativo-Sportivo “Orione-Appia” e a Voghera il Centro Sportivo “Don Orione”.

Forse commetto un errore di valutazione, ma io non mi aspetto una vendita: mi aspetto piuttosto, nel 2018, una richiesta di modifica della destinazione urbanistica coerente con la missione della Congregazione, che consenta di sviluppare le potenzialità edificatorie dell’area, senza escludere ma ridimensionando le aree sportive.

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